私が住んでいる岐阜市の最新の人口は、40万5000人余りである。自分の記憶では、最近の人口は、ほぼ横ばいという印象である。
　日本は、今後、全国民に占める高齢者人口の割合が急激に高まり、年金や介護費用をどう賄うかが大きな問題となっている。高齢者の人口割合が増えるということは、国家の経済を支える若年層、壮年層の労働者人口比率が減るということであるから、当然、経済発展にはマイナスとなる。
　そうした中、私が住む岐阜市街地の様子に、年々顕著な特徴が出てきた。それは、露天駐車場が、次々と現れているという現象である。なぜ、露天駐車場が増え続けるのかといえば、原因は簡単なことである。古くなった家屋が解体され、そこが空き地になる。空き地のままにしておくのはもったいないから、仕方がなく有料の駐車場とするということである。
　つい前年までは人の住む家が建っていたのが、現時点では、露天の駐車場になっている例が目に付く。従前の家屋から人がいなくなる原因は様々であろうが、一番多いのは、世帯主が死亡し、また、その子供もその古い家に住むのが嫌で、解体して空き地にしてしまうということのようである。
　ここで、このままいけば、次のようなことが起きると予想できる。
➀　一昔前と違って、これだけ新規の露天駐車場が出現し続けると、当然のことであるが、供給が需要を大きく上回ることになるから、駐車料金が安くなることが予想できる。例えば、現在の月額駐車料金が車1台8000円とした場合、将来は6000円、5000円と低下してゆくことは目に見えている。結果、地主が負担する固定資産税や都市計画税の出費と見合わないことになる可能性がある。土地所有者の納める税金の方が、駐車料金収入を上回るということである。まったく儲からなくなるということである。また、土地を所有し、その土地上に人工的な物を設置していたときは、仮に事故が発生すると民法上の管理責任(民法717条1項)を負わされる法的リスクがある。
➁　では、その土地を売ればよいではないかという話が出てくる。しかし、これも現実には簡単ではない。国土交通省の行う公示地価の調査によれば、岐阜市の場合、1平米当たりの地価は、今から37年前の1984年(昭和59年)においては39万円であった(1万円以下は省略する)。その後、1991年(平成3年)にはピークを迎え、1平米当たり59万円を記録した。ところが、その後、バブルが崩壊し、土地の価格も雪崩をうつように下落していった。今から20年前の2001年(平成13年)には、1平米当たり13万円となった。その後も低下傾向が継続し、2016年(平成28年)からは7万円台に突入した。現在(2021年、令和3年)、岐阜市の公示地価の平均値は、7万円台となっている。
　これらのデータを見る限り、地価は今後も顕著に上昇することは期待できないと考える。問題は、より価格が低下するかである。つまり、今後、1平米当たり6万円台にまで落ち込むかである。
　土地価格の主たる変動原因は、要するに少子高齢化という事実および人口の減少という必然の結果にあると考える。とすれば、上記のとおり、今後しばらくの間は、ますます少子高齢化および人口減少が進行すると見込まれることから、1平米当たり6万円台にまで落ち込むことも想定できる。
　ここで、冒頭の問題について触れる。「土地をさっさと売れば良いではないか」という話であるが、売買の基本は、需要と供給のバランスである。地主が不要となった土地を売りたいと思っても、買いたいという人が現れなくては、売買契約は成立しないのである。土地の価格が低迷している昨今、今後のさらなる値下がりを期待して買い控えが起きている可能性がある。今後は、余分な土地は持たないという意識がますます高まるのではなかろうか。したがって、売り手は、これまでの固定概念に囚われることなく、運よく買い手が現れたときは、さっさと売ってしまうのがコツということになろう。
　国民全体の所得額の伸び率が先進国の中でも顕著に低迷している(一人負けしている)傾向にあるわが国では、購買力も以前よりも低下しているとみられる。また、最近の岐阜市内の大規模マンションの動向を見ていると、決定的に重要なのは、立地条件であり、居住者が徒歩でJR岐阜駅又は名鉄岐阜駅まで行き、そこから名古屋方面の企業や大学に通学できるかどうかという点である。
　現在岐阜市内に建設中(最近になって建設済みのものも含む。)の大規模マンションは、JR岐阜駅又は名鉄岐阜駅から、大体徒歩15分(～18分)以内にある。したがって、鉄道駅から至近距離にあり、住宅を建てるのに適当な面積、形状あるいは環境を備えているなど良好な立地条件下にある住宅用地の場合も、高値で売れることが期待できる。
　しかし、駅から徒歩で40分も50分もかかるような土地は、住宅用の土地としては、誰も大金を払ってまでして積極的に欲しいとは考えないであろう。つまり、売り手側に立った場合、売りたくても簡単には売れないということになる。その場合、売主としては、安値で売って現金を早く手にするか、あるいは適正価格で売れるまで税金を納めつつ辛抱強く待つのか、選択を迫られることになろう。
➂　以上のことから、ターミナル駅に近い土地は、住宅用地としては今後も資産価値があり、保有する意味がある。また、価格も安定すると予想される。反対に、駅から遠い不便な土地は、価格も上がることなく低迷し、適正価格での売却も簡単ではないと思われる。
　ただし後者の不人気な土地であっても、例えば、中山間地の地元で農業を経営するつもりであるような場合は、遠距離通勤・通学の必要がないから、交通が不便であろうとなかろうと基本的には関係がないと思われる。なお、一般的に見て不便な土地であっても、今後、交通手段が整備されれば、資産価値も増大することになるかもしれない。